Czym różni się projekt techniczny od wykonawczego?

Projekt techniczny jest obowiązkową częścią projektu budowlanego, wymaganą przez Prawo budowlane przed rozpoczęciem budowy. Projekt wykonawczy to dodatkowe, dokładniejsze opracowanie, które uszczegóławia projekt budowlany na potrzeby wyceny, przedmiaru i samej realizacji. Przy domu jednorodzinnym pierwszy musi powstać, drugi zamawia się z wyboru.

Obie nazwy brzmią podobnie i bywają używane zamiennie w ofertach wykonawców, co prowadzi do nieporozumień przy wycenie. Różnica ma znaczenie także przy adaptacji projektu gotowego, bo inwestor powinien wiedzieć, co dostaje w ramach projektu, a co byłoby osobnym zamówieniem.

Porównanie obu opracowań:

Czym jest projekt wykonawczy?

Projekt wykonawczy to opracowanie, które uzupełnia i uszczegóławia projekt budowlany w stopniu potrzebnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji budowy. Tak definiuje go rozporządzenie o dokumentacji projektowej, wydane na podstawie Prawa zamówień publicznych. W ofertach i na budowie mówi się też o dokumentacji wykonawczej albo rysunkach wykonawczych.

Według tego rozporządzenia projekt wykonawczy zawiera rysunki w skali dopasowanej do robót, z opisami dotyczącymi części obiektu, rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i materiałowych, detali architektonicznych i urządzeń budowlanych oraz instalacji, wszędzie tam, gdzie rysunki projektu budowlanego nie wystarczają. Pełną treść przepisów zawiera rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej.

Krótka definicja jest też w haśle projekt wykonawczy w słowniku architekta.

Czy projekt wykonawczy jest obowiązkowy?

Projekt wykonawczy nie jest obowiązkowy przy budowie domu jednorodzinnego przez prywatnego inwestora. Prawo budowlane wymaga projektu budowlanego, w tym projektu technicznego, ale nie projektu wykonawczego. Do zgłoszenia budowy ani do wniosku o pozwolenie na budowę projektu wykonawczego się nie dołącza.

Kiedy wymagany jest projekt techniczny, a kiedy wykonawczy?

Projekt techniczny jest wymagany zawsze, gdy budowa wymaga projektu budowlanego, czyli przy pozwoleniu na budowę i przy zgłoszeniu domu z projektem. Projekt wykonawczy jest wymagany przy zamówieniach publicznych na roboty budowlane, na przykład przy budowie szkoły czy budynku gminy, a przy budowie prywatnej tylko wtedy, gdy przewiduje go umowa z architektem albo z generalnym wykonawcą.

W przetargu publicznym dokumentacja projektowa składa się co do zasady z projektu budowlanego, projektu wykonawczego i przedmiaru robót. Prywatny inwestor może przyjąć ten sam standard dobrowolnie.

Czym projekt wykonawczy różni się od projektu budowlanego?

Projekt budowlany to komplet trzech części: projektu zagospodarowania działki, architektoniczno-budowlanego i technicznego, wymagany do pozwolenia na budowę i do samej budowy. Ten podział wymienia art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, który określa też, co musi znaleźć się w każdej z części. Opracowanie wykonawcze nie jest jego częścią, tylko nadbudową: korzysta z rozwiązań projektu budowlanego i doprecyzowuje je do poziomu potrzebnego przy wycenie i realizacji.

Dlaczego projekt techniczny myli się z wykonawczym?

Projekt techniczny myli się z wykonawczym, bo oba opisują, jak dom zbudować, i oba zawierają detale. Do 2020 roku przepisy nie znały też pojęcia projektu technicznego, a szczegółowe rozwiązania budowlane opracowywano często w projekcie wykonawczym. Od zmiany przepisów projekt techniczny jest jedną z trzech obowiązkowych części projektu budowlanego.

Od tamtej pory obowiązkowy projekt techniczny domu obejmuje przegrody, detale, konstrukcję, instalacje i charakterystykę energetyczną.

Co zawiera projekt wykonawczy domu?

Projekt wykonawczy domu zawiera rysunki w większej skali, zwykle 1:50 lub dokładniejszej, detale architektoniczne, zestawienia materiałów i wyrobów, opisy wykończeń oraz informacje potrzebne wykonawcy do wyceny każdego elementu. Przy domu jednorodzinnym jego zakres ustala się w umowie z architektem, bo przepisy nie określają go dla inwestycji prywatnych.

Typowo w projekcie wykonawczym domu znajdują się:

1. rzuty i przekroje w skali 1:50 z wymiarami potrzebnymi na budowie,
2. detale architektoniczne, na przykład schody, attyki, okapy, balustrady i połączenia elewacji,
3. zestawienia stolarki, ślusarki i materiałów wykończeniowych,
4. rysunki rozwinięć ścian w łazienkach i kuchni z rozkładem płytek,
5. opisy materiałów i standardu wykończenia.

Zestawienie materiałów, czyli lista wyrobów z ilościami potrzebnymi do zakupów, powstaje najczęściej właśnie przy projekcie wykonawczym albo przy kosztorysie, bo projekt techniczny opisuje rozwiązania materiałowe, ale nie liczy ilości.

Rysunki w skali 1:50 czyta się tak samo jak rysunki projektu budowlanego, tylko z większą liczbą szczegółów, a umiejętność, jak czytać rzut, przekrój i elewację w projekcie domu, przydaje się przy obu.

Jak różni się szczegółowość obu projektów na przykładzie?

Szczegółowość projektu technicznego i wykonawczego najlepiej widać na jednym detalu: pierwszy pokazuje przyjęte rozwiązanie, drugi dokładny sposób jego wykonania.

Przykład: dom z płaskim dachem i attyką. W projekcie technicznym przekrój pokazuje ścianę i dach warstwa po warstwie, z grubościami izolacji, rozwiązaniem attyki i sposobem odprowadzenia wody. W projekcie wykonawczym ten sam fragment ma osobny rysunek w skali 1:10 albo 1:5, z obróbkami blacharskimi, spadkami, mocowaniami i nazwami wszystkich materiałów, tak żeby blacharz i dekarz wycenili i wykonali go bez dopytywania.

W jakiej formie przygotowuje się projekt wykonawczy?

Projekt wykonawczy przygotowuje się w formie papierowej albo elektronicznej, w plikach PDF. Przy zamówieniach publicznych rozporządzenie o dokumentacji projektowej wymaga dla niego tej samej formy co dla projektu budowlanego, a w wersji papierowej trwale spiętych i ponumerowanych tomów. Przy domu prywatnym formę ustala się w umowie, a inwestor może dodatkowo poprosić o pliki źródłowe, przydatne wykonawcom pracującym na modelu BIM.

Co oznacza projekt wykonawczy wnętrz?

Projekt wykonawczy wnętrz to szczegółowe rysunki aranżacji: rozkład płytek, oświetlenia, gniazdek, zabudów meblowych i wykończeń, przygotowane dla wykonawców prac wykończeniowych. Powstaje na końcu, gdy znany jest układ ścian i instalacji. Nie zastępuje projektu technicznego ani wykonawczego całego domu, tylko uzupełnia je w części wnętrz.

Kiedy opłaca się zamówić projekt wykonawczy domu?

Projekt wykonawczy domu opłaca się, gdy inwestor chce porównać oferty kilku wykonawców na tych samych założeniach, gdy dom ma nietypowe detale albo wysoki standard wykończenia, oraz gdy budowę prowadzi generalny wykonawca rozliczany ryczałtem. W każdej z tych sytuacji szczegółowe rysunki ograniczają pole do interpretacji.

W praktyce projektowej przydaje się szczególnie w trzech przypadkach:

• Nowoczesna bryła bez okapów. Dach bez okapów, ukryte rynny czy elewacja przechodząca płynnie w dach wymagają detali, których wykonawca nie wymyśli sam. Dotyczy to zwłaszcza dachu nowoczesnej stodoły, jego kąta nachylenia i pokrycia, gdzie styk dachu ze ścianą szczytową decyduje o wyglądzie całej bryły.
• Porównanie ofert. Gdy każdy wykonawca wycenia ten sam szczegółowy zakres, różnice w cenie wynikają z kosztów pracy i materiałów, bo zakres jest dla wszystkich ten sam.
• Budowa w systemie generalnego wykonawstwa. Szczegółowy projekt staje się częścią umowy i podstawą do odbioru prac.

Przy prostym domu budowanym systemem gospodarczym, z jednym zaufanym wykonawcą, projekt techniczny bywa wystarczający.

Co to jest projekt budowlano-wykonawczy?

Projekt budowlano-wykonawczy to nazwa używana w praktyce na projekt budowlany rozszerzony o elementy wykonawcze, przygotowany od razu z większą szczegółowością. Przepisy nie znają takiego pojęcia, więc przy zamawianiu trzeba sprawdzić w umowie, jakie rysunki i zestawienia obejmuje, a nie polegać na samej nazwie.

Jak projekt wykonawczy wpływa na wycenę budowy?

Projekt wykonawczy wpływa na wycenę budowy przez to, że pozwala sporządzić przedmiar robót, czyli zestawienie ilości wszystkich prac, a na jego podstawie kosztorys inwestorski. Wykonawcy wyceniają wtedy dokładnie ten sam zakres, a inwestor może porównać ich oferty pozycja po pozycji.

Bez projektu wykonawczego wykonawca wycenia dom na podstawie projektu budowlanego i własnych założeń. Różnice w ofertach wynikają wtedy często z tego, co każdy przyjął jako standard, a dopłaty pojawiają się w trakcie budowy, gdy okazuje się, że detal wymaga więcej pracy niż zakładano.

Jak zamówić projekt wykonawczy domu?

Projekt wykonawczy domu najlepiej zamówić razem z projektem budowlanym albo zaraz po nim, u tego samego architekta. Umowa powinna wymieniać konkretne rysunki, detale, skale i zestawienia, bo przepisy nie określają zakresu takiego projektu przy inwestycji prywatnej. Przed zamówieniem ustala się też, czy projekt obejmie wnętrza i branże instalacyjne.

W ofertach biur projektowych projekt techniczny jest częścią standardowego projektu budowlanego, a projekt wykonawczy pozycją dodatkową. Obok niego biura proponują zwykle przedmiar robót i kosztorys inwestorski, zestawienia materiałów oraz nadzór autorski w czasie budowy. Zamawiając, dobrze wiedzieć, które z tych opracowań są w cenie, a które trzeba będzie dokupić.

Od czego zależy koszt projektu wykonawczego?

Koszt projektu wykonawczego zależy od wielkości i złożoności domu, liczby detali do opracowania, zakresu branż oraz tego, czy obejmuje także wnętrza i zestawienia materiałów. Najrozsądniej ustalić go razem z projektem technicznym, bo oba opracowania korzystają z tych samych rysunków i rozwiązań.

W porównaniu z projektem technicznym projekt wykonawczy wymaga przede wszystkim więcej rysunków i detali w dużej skali. Przy prostym domu różnica bywa niewielka, bo część detali i tak powstaje w projekcie technicznym. Przy nowoczesnej bryle z wieloma nietypowymi połączeniami zakres pracy rośnie wyraźnie, bo każdy detal trzeba rozrysować osobno.

Najczęściej zadawane pytania

Czy projekt wykonawczy można przygotować samodzielnie w programie online?

Projektu wykonawczego nie przygotowuje się samodzielnie w programie online, bo uszczegóławia on projekt budowlany i musi być z nim zgodny, a za rozwiązania odpowiada projektant z uprawnieniami. Programy online przydają się inwestorowi do planowania układu wnętrz czy wizualizacji, ale nie zastępują rysunków wykonawczych.

Kiedy nie trzeba projektu technicznego?

Projektu technicznego nie trzeba, gdy roboty nie wymagają projektu budowlanego, na przykład przy wielu robotach na zgłoszenie bez projektu i przy większości remontów. Gdy powstaje projekt budowlany, czyli przy pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniu domu z projektem, projekt techniczny jest zawsze jego częścią.

Kiedy musi być gotowy projekt techniczny?

Projekt techniczny musi być gotowy przed rozpoczęciem robót budowlanych, bo inwestor przekazuje go kierownikowi budowy, a budowa prowadzona jest na jego podstawie. Projekt wykonawczy, jeśli powstaje, najlepiej przygotować w tym samym czasie, żeby wykonawcy mogli wycenić budowę jeszcze przed jej startem.

Kto robi projekt wykonawczy domu?

Projekt wykonawczy domu robi zwykle ten sam zespół, który przygotował projekt budowlany: architekt w części architektonicznej oraz konstruktor i projektanci instalacji w swoich branżach. Dzięki temu rysunki wykonawcze są spójne z projektem zatwierdzonym w urzędzie.

Czy kierownik budowy potrzebuje projektu wykonawczego?

Kierownik budowy potrzebuje projektu budowlanego, w tym projektu technicznego, bo budowa prowadzona jest na jego podstawie. Przepisy nie wymagają od niego projektu wykonawczego, ale gdy ten powstanie, ułatwia prowadzenie budowy i rozliczanie prac z wykonawcami.

Czy projekt wykonawczy jest potrzebny do zgłoszenia budowy domu?

Nie, do zgłoszenia budowy domu z projektem budowlanym nie dołącza się projektu wykonawczego. Zgłoszenie wymaga projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego, a projekt techniczny musi być gotowy przed rozpoczęciem robót.

Gdzie znaleźć przykład projektu wykonawczego?

Przykłady projektów wykonawczych są dostępne w dokumentacji przetargowej zamówień publicznych na roboty budowlane, którą zamawiający publikują na platformach zakupowych i w Biuletynach Informacji Publicznej. To najczęściej projekty budynków publicznych, ale pokazują, jak wygląda szczegółowość takiego opracowania. Rozwiązania techniczne domu jednorodzinnego pokazują z kolei gotowe projekty z katalogu, a to, co zawiera gotowy projekt domu, a czego w nim brakuje, pomaga ocenić, ile z tych rozwiązań da się wykorzystać.

Projekty wykonawcze przygotowujemy razem z projektami indywidualnymi i adaptacjami, w zakresie dopasowanym do sposobu budowy i oczekiwanej precyzji wyceny. Jeśli zastanawiasz się, czy Twój dom go potrzebuje, zacznij od doradztwa architektonicznego.