Co zawiera gotowy projekt domu, a czego w nim brakuje?

Gotowy projekt domu zawiera projekt architektoniczno-budowlany z rzutami, przekrojami i elewacjami, projekt techniczny z konstrukcją i instalacjami wewnętrznymi oraz projektowaną charakterystykę energetyczną. Brakuje w nim wszystkiego, co zależy od konkretnej działki: projektu zagospodarowania, dostosowania do gruntu i planu miejscowego, przyłączy oraz zjazdu z drogi.

Projekt katalogowy powstaje dla typowych warunków, a nie dla Twojej parceli. Z tego powodu sam nie wystarczy do pozwolenia na budowę i przechodzi adaptację projektu gotowego, w której architekt uzupełnia braki opisane poniżej.

Co zawiera gotowy projekt domu?

Teczka projektu z katalogu obejmuje dwie części projektu budowlanego: architektoniczno-budowlaną i techniczną. Pierwsza opisuje dom i pokazuje go na rysunkach, druga rozwiązuje konstrukcję i instalacje wewnątrz budynku. Do tego dochodzi zgoda autora na zmiany potrzebne przy adaptacji.

W komplecie dokumentacji projektowej znajdziesz:

• projekt architektoniczno-budowlany: opis techniczny, rzuty kondygnacji i dachu, przekroje, elewacje oraz projektowaną charakterystykę energetyczną,
• projekt techniczny: obliczenia i rysunki konstrukcji, czyli fundamentów, stropów i więźby, oraz projekty instalacji wewnętrznych,
• zestawienia, na przykład stolarki okiennej i drzwiowej czy elementów konstrukcji,
• zgodę autora na zmiany, którą wydawcy projektów dołączają zwykle bez dodatkowej opłaty.

Rysunki z pierwszej części, czyli to, co zobaczysz po otwarciu teczki, objaśnia poradnik o tym, jak czytać rzut, przekrój i elewację w projekcie domu.

Czy gotowy projekt domu zawiera projekt techniczny?

Tak, projekt domu z katalogu zawiera najczęściej projekt techniczny, czyli rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne potrzebne na budowie. Są one jednak przygotowane dla typowych założeń, na przykład przeciętnego gruntu i najczęstszej strefy obciążenia śniegiem. Przy adaptacji sprawdza się, czy te założenia pasują do Twojej działki.

Czy gotowy projekt zawiera projekty instalacji, w tym elektrycznej?

Gotowe projekty obejmują zwykle instalacje wewnętrzne: wodno-kanalizacyjną, grzewczą i wentylację, a często także elektryczną i gazową. Zakres różni się jednak między wydawcami i część z nich sprzedaje niektóre instalacje jako płatny dodatek. Pełną listę opracowań podaje spis zawartości projektu, który sprawdza się przed zakupem.

Czy gotowy projekt domu zawiera kosztorys?

Kosztorys nie należy do standardowej zawartości gotowego projektu. Wydawcy sprzedają go osobno, jako płatny dodatek. Taki kosztorys liczy koszt budowy dla typowych warunków, więc nie obejmuje fundamentów dostosowanych do gruntu, przyłączy ani zjazdu z drogi.

Czego brakuje w gotowym projekcie domu?

W gotowym projekcie domu brakuje elementów, do których potrzebna jest wiedza o działce: jej mapa, wyniki badań gruntu, zapisy planu miejscowego albo warunków zabudowy, położenie sieci i drogi. Autor projektu z katalogu tych danych nie ma, więc zostawia te części do uzupełnienia przy adaptacji.

Część braków dotyczy dokumentów, które trzeba zdobyć przed projektem, część decyzji, które może podjąć dopiero architekt znający działkę.

Dlaczego w gotowym projekcie nie ma projektu zagospodarowania działki?

Projektu zagospodarowania działki nie ma w gotowym projekcie, bo powstaje on na mapie do celów projektowych konkretnej działki. Pokazuje, gdzie stanie dom, jak daleko od granic i sąsiadów, którędy prowadzi dojazd i gdzie znajdą się przyłącza. Bez mapy i znajomości planu miejscowego takiego rysunku nie da się przygotować.

Projekt zagospodarowania to jedyna część projektu budowlanego, którą urząd porównuje z przepisami techniczno-budowlanymi. Bez tej części nie powstanie kompletny wniosek, a to, co zawiera projekt zagospodarowania terenu i kto go robi, wyjaśniamy w osobnym poradniku.

Czy gotowy projekt uwzględnia grunt i strefy obciążeń działki?

Projekt typowy nie uwzględnia warunków gruntowych konkretnej działki, bo fundamenty projektuje się w nim dla typowego, nośnego podłoża. Nie uwzględnia też lokalnej strefy przemarzania gruntu ani stref obciążenia śniegiem i wiatrem, jeśli działka leży w innej strefie niż przyjęta przez autora.

O tym, czy fundamenty trzeba zmienić, decydują badania gruntu przed projektem domu. Głębokość posadowienia zależy z kolei od strefy, a od niej to, jak głęboko posadowić fundament przy danej głębokości przemarzania. Zmiany w konstrukcji przygotowuje konstruktor, a architekt adaptujący włącza je do projektu.

Czy gotowy projekt obejmuje przyłącza i instalacje zewnętrzne?

Instalacje w projekcie z katalogu kończą się na ścianie budynku. Projekt nie obejmuje przyłączy wody, prądu, gazu ani kanalizacji, bo ich przebieg zależy od położenia sieci na działce i od warunków przyłączenia wydanych przez dostawców mediów. Poza projektem zostają też szambo albo przydomowa oczyszczalnia.

Na działce bez kanalizacji zbiornik na ścieki musi zachować przepisowe odległości, a odległość szamba od domu, studni i granicy liczy się od określonych punktów zbiornika. Gdy na działce nie ma gazu, zmienia się też źródło ciepła, a razem z nim instalacja grzewcza i charakterystyka energetyczna domu.

Czy w gotowym projekcie jest zjazd z drogi i dojazd do domu?

Dokumentacja z katalogu nie obejmuje zjazdu z drogi publicznej ani dojazdu do domu, bo zależą one od położenia działki względem drogi. Nowy zjazd wymaga zgody zarządcy drogi, a dojazd przez cudzy grunt prawnie zapewnionego dostępu, na przykład służebności.

Wąski pas dojazdowy potrafi zatrzymać cały wniosek, bo zdarza się, że dojazd do działki o szerokości 3 m nie wystarczy.

Tabela zbiera braki i osoby, które je uzupełniają:

Czy gotowy projekt spełnia aktualne przepisy?

Gotowy projekt spełnia przepisy obowiązujące w dniu, w którym powstał. Projekt kupiony dawno, odziedziczony po znajomych albo opracowany przed zmianą przepisów może wymagać więcej pracy przy adaptacji, bo po drodze zmieniły się wymagania energetyczne i podział samego projektu budowlanego.

Co zmieniło się w projektach domów po 2020 roku?

Od 19 września 2020 roku projekt budowlany dzieli się na trzy części: projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. Projekty przygotowane wcześniej mają inny układ dokumentacji. Przy adaptacji porządkuje się je w nowy podział, bo do urzędu składa się dziś projekt w aktualnej formie.

Zakres każdej z trzech części określa rozporządzenie o zakresie i formie projektu budowlanego.

Czy projekt sprzed 2021 roku spełni wymagania energetyczne?

Projekt opracowany przed 2021 rokiem może nie spełniać wymagań energetycznych, które obowiązują domy jednorodzinne od 31 grudnia 2020 roku. Wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną dla takiego domu nie może przekroczyć 70 kWh na metr kwadratowy rocznie, a przegrody muszą mieć odpowiednio niski współczynnik przenikania ciepła.

Przy starszym projekcie sprawdza się izolację ścian, dachu i podłogi, okna oraz źródło ciepła. Wymagania opisują warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, których przepisy stosuje się w okresie przejściowym do marca 2028 roku.

Czy gotowy projekt domu można odsprzedać albo wykorzystać drugi raz?

Gotowego projektu zwykle nie można odsprzedać ani wykorzystać drugi raz, bo jego zakup daje prawo do jednokrotnej budowy domu, a nie samego projektu na własność. Autor zachowuje prawa autorskie, więc ponowne wykorzystanie projektu albo jego odsprzedaż zależą od warunków licencji określonych przez sprzedawcę.

Z tych samych powodów zmiany w projekcie wymagają zgody autora, choć większość wydawców dołącza ją do projektu. Granice tej zgody, czyli to, co można zmienić w gotowym projekcie domu, a czego nie, zależą od rodzaju zmiany, więc sprawdza się je przed planowaniem przeróbek.

Co dochodzi do gotowego projektu przy adaptacji?

Przy adaptacji do gotowego projektu dochodzą: projekt zagospodarowania działki, zmiany wynikające z gruntu, stref obciążeń, planu miejscowego i dostępnych mediów, a także aktualne oświadczenia i zaświadczenia projektantów. Po adaptacji projekt staje się kompletnym projektem budowlanym, który można złożyć w urzędzie.

Zanim adaptacja się zacznie, inwestor zbiera dokumenty, na których architekt pracuje: mapę do celów projektowych, wypis z planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy, warunki przyłączenia od dostawców mediów oraz wyniki badań gruntu. Kolejność ma znaczenie, bo bez mapy nie powstanie projekt zagospodarowania.

Przy adaptacji projektu domu Idealny M3 w Halinowie uzupełniliśmy dokładnie te braki, których katalog nie mógł przewidzieć. Fundamenty dostały rozwiązanie dopasowane do warunków gruntowo-wodnych tej działki, wysokość domu, dach i kierunek kalenicy przeszły sprawdzenie wobec ustaleń planistycznych, a dokumentację uzupełnił projekt zagospodarowania terenu z kompletem załączników dla starostwa w Mińsku Mazowieckim. Dom ma front szeroki na 9,05 m, przy działce, której szerokość autor projektu określił na co najmniej 17,05 m.

Najczęściej zadawane pytania

Czy gotowy projekt wystarczy do pozwolenia na budowę?

Sam gotowy projekt nie wystarczy do pozwolenia na budowę. Trzeba go zaadaptować do działki, czyli przygotować projekt zagospodarowania, dostosować dom do planu miejscowego, gruntu i mediów oraz dołączyć dokumenty wymagane przy wniosku. Dopiero wtedy projekt jest kompletny.

Czy na dom do 70 m² trzeba mieć warunki zabudowy?

Dom o powierzchni zabudowy do 70 m², budowany na zgłoszenie, musi być zgodny z planem miejscowym, a tam, gdzie planu nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy. Zwolnienie z pozwolenia na budowę nie zwalnia z tych zasad. Te same zasady dotyczą nowoczesnej stodoły 70 m² budowanej bez pozwolenia.

Czy opłaca się kupić gotowy projekt domu?

Gotowy projekt opłaca się, gdy dom z katalogu odpowiada potrzebom rodziny i mieści się na działce z niewielkimi zmianami. Gdy zmian jest dużo albo działka ma nietypowy kształt, spadek czy trudny dojazd, korzystniejszy bywa projekt indywidualny, dopasowany do działki od początku.

Co najpierw: geodeta czy projekt?

Najpierw geodeta, bo mapa do celów projektowych jest podstawą projektu zagospodarowania działki. Projekt z katalogu można kupić wcześniej, ale jego adaptacja zaczyna się dopiero, gdy architekt ma aktualną mapę, wypis z planu miejscowego albo decyzję o warunkach zabudowy.

Kto wykonuje adaptację gotowego projektu domu?

Adaptację gotowego projektu domu wykonuje architekt z uprawnieniami budowlanymi, który bierze odpowiedzialność za dostosowanie projektu do działki. Zmiany w konstrukcji i instalacjach przygotowują projektanci branżowi, a architekt adaptujący koordynuje ich pracę i składa wszystko w jeden projekt budowlany.

Braki projektu najtaniej sprawdzić jeszcze przed jego zakupem. W ramach doradztwa architektonicznego sprawdzimy wybrany projekt pod kątem Twojej działki i powiemy, co trzeba będzie w nim zmienić i jakie dokumenty zebrać przed adaptacją.